ПРИСВОЕН КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ

ООО «Национальное Рейтинговое Агентство» (далее – НРА, Агентство) присвоило кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на уровне «ВВВ|ru|» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, прогноз по рейтингу «Стабильный».

РЕЗЮМЕ

Кредитный рейтинг (далее – Рейтинг) АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее – Компания) на уровне «ВВВ|ru|» обусловлен высоким уровнем операционной рентабельности денежного потока и перманентного капитала, развитым риск-менеджментом и корпоративным управлением, длительным сроком работы на рынке, высокой диверсификацией покупателей и поставщиков. Поддержку рейтингу оказывают интеграция ESG-факторов в деятельность Компании и информационная прозрачность для всех групп пользователей.

Уровень рейтинга ограничивается высокой долговой нагрузкой.  Невысокие уровни краткосрочной ликвидности и покрытия процентных расходов, связанные с инвестиционным циклом Компании, отчасти компенсируются получением существенных процентных доходов и высоким потенциалом привлечения дополнительного финансирования за счет роста оценки стоимости инвестиционной собственности. Рейтинг также сдерживается показателями финансового левериджа, обеспеченностью обслуживания долга, развивающимися рыночными позициями Компании.

Компания занимается девелопментом, редевелопментом и управлением коммерческой недвижимостью. Портфель объектов Компании включает 14 торговых центров (ТЦ), расположенных в Москве, один офисный центр и один земельный участок под строительство нового ТЦ. Основной перспективный проект Компании — многофункциональный торговый комплекс WEST MALL на западе Москвы, планируемый к открытию во II половине 2022 года.

Компания входит в Группу ФПК «Гарант-Инвест». Компания зарегистрирована в 2009 году. Выручка Компании за 2020 год составила 2,4 млрд руб. (2019 год: 2,9 млрд руб.).

Сайт Группы в сети Интернет: https://www.com-real.ru/

ОБОСНОВАНИЕ ПРИСВОЕННОГО РЕЙТИНГА

Ключевыми положительными факторами рейтинговой оценки являются:

• Высокий уровень операционной рентабельности денежного потока. По итогам 2020 года показатель достиг 64%;
• Высокий уровень перманентного капитала. На 31.12.2020 г. отношение суммы собственного капитала и долгосрочных заимствований к активам Компании составило 0,82 (на 31.12.2019 г.: 0,84);
• Высокий уровень развития системы управления рисками: Компания применяет передовые виды управления рисками, риск-менеджмент полностью встроен в процессы управления, в том числе в деятельность Совета Директоров;
• Транспарентная структура собственности: Компания является дочерней структурой «ФПК «Гарант-Инвест», основной бенефициар указан в финансовой отчетности;
• Длительный срок работы на рынке. Первый торговый центр, находящийся сейчас под управлением Компании, был открыт в 2003 году в периметре ФПК «Гарант-Инвест»;
• Интеграция факторов ESG в основную деятельность. Компания предоставляет преимущества для экологически ответственных арендаторов, придерживается принципов устойчивого развития, в структуре управления функционирует «Зеленый» комитет;
• Низкая зависимость от поставщиков и покупателей: свыше 400 арендаторов осуществляют деятельность на объектах Компании, ни один из поставщиков не занимает более 20% в структуре себестоимости;
• Информационная прозрачность. Компания регулярно публикует консолидированную отчетность в соответствии с МСФО на официальном сайте и дополнительную информацию для держателей облигаций.

Ключевыми сдерживающими факторами рейтинговой оценки являются:

• Значительная долговая нагрузка. Соотношение чистого долга и показателя EBITDA, рассчитанного как операционная прибыль до уплаты процентов, налогов, амортизации основных средств и нематериальных активов, на 31.12.2020 г. составило 17,4х (на 31.12.2019 г.: 14,5х). Агентство отмечает, что 20% активов Компании составляют финансовые вложения, по которым в 2020 году был получен процентный доход, сопоставимый с размером 2/3 операционной прибыли. С учетом процентного дохода в показателе EBITDA долговая нагрузка Компании составляет 9,5х. Около трети долга Компании составляют биржевые облигации;
• Низкое покрытие процентных расходов. В 2020 году соотношение показателя EBITDA и процентных расходов составило 0,66 (2019 год: 0,79). Агентство отмечает значительную роль полученных процентов в формировании денежного потока Компании, направляющегося на обслуживание долга. В 2020 году их величина, отраженная в отчете о финансовых результатах, составила 1,1 млрд руб. (2019 год: 658 млн руб.). С учетом процентного дохода в показателе EBITDA коэффициент покрытия процентных расходов составляет 1,2. Компания ожидает сохранение значительного уровня процентных поступлений в 2021 году;
• Низкий уровень краткосрочной ликвидности. В 2020 году показатель составил 0,4 (2019 год: отрицательное значение). По оценкам НРА, сумма денежных средств на балансе на 31.12.2020 г. и свободного денежного потока не превышает величину краткосрочных долговых обязательств. Уровень ликвидности обусловлен развитием бизнеса Компании: реализуемая инвестиционная программа характеризуется сравнительно высокими затратами на приобретение и модернизацию инвестиционной собственности. Кроме того, Агентство отмечает высокий потенциал привлечения банковского финансирования за счет увеличения рыночной оценки имущества Компании, находящегося в залоге;
• Показатель финансового левериджа, близкий к нижней границе диапазона. На 31.12.2020 г. соотношение собственного капитала и заемного капитала составило 0,47 (на 31.12.2019 г.: 0,5);
• Низкая обеспеченность обслуживания долга. На 31.12.2020 г. показатель составил 0,43 (на 31.12.2019 г.: 0,04). Обслуживание долга осуществляется в том числе за счет полученных процентов (1,8 млрд руб. перечислено в 2020 году). С учетом этого показателя коэффициент обеспеченности обслуживания долга оценивается на уровне 0,97;
• Развивающиеся рыночные позиции.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

Ключевые допущения НРА, использованные при рейтинговом анализе Компании:

• Умеренный рост ВВП РФ в среднесрочной перспективе;
• Отсутствие законодательных изменений, влияющих на возможность осуществления деятельности Компании;
• Реализация заявленных планов Компании.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА УРОВЕНЬ РЕЙТИНГА В ТЕЧЕНИЕ БЛИЖАЙШИХ 12 МЕСЯЦЕВ

Будущие события, которые могут оказать поддержку текущему уровню рейтинга:

• Снижение долговой нагрузки до уровня ниже 5х Чистый долг/EBITDA;
• Укрепление рыночных позиций;
• Совершенствование корпоративного управления в соответствии с лучшими практиками, установленными Кодексом корпоративного управления.

Будущие события, которые могут оказать негативное влияние на уровень рейтинга:

• Резко отрицательная динамика показателей рентабельности чистой прибыли и операционного денежного потока;
• Ухудшение структуры долга по срокам;
• Наступление негативных событий репутационного характера.

ПРОГНОЗ

Стабильный прогноз предполагает с высокой долей вероятности сохранение текущего уровня рейтинга в течение следующих 12 (Двенадцати) месяцев.

Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза

Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение 12 месяцев с даты заседания рейтингового комитета, принявшего решение о данном рейтинговом действии.

Методологии, применявшиеся при определении рейтинга

Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации.

Дополнительные услуги Компании не оказывались.

Существенные источники информации, используемые при определении рейтинга

Информация, предоставленная Компанией.

Данные, размещенные на сайте Компании.

Отраслевые данные, опубликованные Росстатом.

Имеющиеся ограничения рейтинга или прогноза по рейтингу

Кредитный рейтинг присвоен с учетом всей имеющейся в распоряжении Агентства информации о Компании, которую Рейтинговый комитет считает заслуживающей доверия и потенциально значимой для принятия решения о присвоении кредитного рейтинга, а также отвечающей утвержденной Агентством Методологии.

Рейтинговый аналитики принимают все надлежащие меры для того, чтобы удостовериться в качестве, достаточности и достоверности информации для применения Методологии, а также надежности источников информации, но не проводят всестороннюю проверку или независимую верификацию получаемой информации.

Конфликтов интересов в рамках кредитного рейтингового анализа и присвоения Рейтинга выявлено не было.

Настоящий пресс-релиз подготовлен Обществом с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство» (ООО «НРА»). Содержащаяся в пресс-релизе информация раскрывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, является интеллектуальной собственностью ООО «НРА», все права на нее охраняются действующим законодательством; ее распространение без ссылки на источник не допускается. Законным источником публикации документа является официальный сайт ООО «НРА» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: https://www.ra-national.ru/

ООО «НРА» и любые его работники не несут ответственности за любые последствия, которые наступили у лиц, ознакомившихся с настоящим пресс-релизом, в результате их самостоятельных действий в связи с полученной из него информацией, в том числе за любые убытки или ущерб иного характера, прямо или косвенно связанные с такими действиями. Содержащаяся в пресс-релизе информация, включая присвоенные рейтинги и иные результаты экспертной работы, представляет собой выражение независимого мнения ООО «НРА» на дату подготовки пресс-релиза, и любые сделанные в нем предположения, выводы и заключения не имели целью и не являются предоставлением рекомендаций по принятию инвестиционных решений и проведению операций на финансовых рынках или консультацией по вопросам ведения финансово-хозяйственной деятельности. Обновление информации после публикации пресс-релиза осуществляется только в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или заключенным ООО «НРА» договором.