НРА подтвердило выпускам биржевых облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серий 001Р-05 и 002Р-03 кредитный рейтинг на уровне «ВВВ|ru|» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации.

РЕЗЮМЕ

Биржевые облигации 001Р-05 (объем выпуска — 6 млрд руб., срок погашения — 05.04.2024 г.) и 002Р-03 (объем выпуска — 1,5 млрд руб., срок погашения — 26.03.2024 г.) являются старшим необеспеченным долгом Компании. В соответствии с Методологией Агентства, кредитный рейтинг старшего необеспеченного долга, способность своевременного исполнения обязательств по которому не ниже аналогичной по другим необеспеченным выпускам эмитента, устанавливается на одном уровне с кредитным рейтингом эмитента.

Выпуски облигаций 001Р-05 и 002Р-03 размещены на Московской Бирже. В обращении на данный момент находятся еще три выпуска облигаций Компании.

26.04.2023 г. НРА подтвердило кредитный рейтинг (далее – Рейтинг) Компании на уровне «ВВВ|ru|», прогноз «Стабильный».

Подтверждение Рейтинга Компании на уровне «ВВВ|ru|» обусловлено: (1) комфортным уровнем перманентного капитала; (2) высокой рентабельностью показателя EBITDA; (3) развитой системой корпоративного управления и риск-менеджмента; (4) низкой зависимостью от покупателей и поставщиков; (5) высоким уровнем информационной прозрачности и интеграцией ESG-факторов в деятельность Компании; (6) продолжительным сроком работы на рынке.

Уровень Рейтинга ограничивается: (1) ощутимой долговой нагрузкой; (2) невысоким свободным денежным потоком; (3) невысокой рентабельностью активов; (4) развивающимися рыночными позициями; (5) повышенными рисками устойчивости платежеспособного спроса на фоне структурной перестройки экономики и сохранения внешних рисков.

Компания зарегистрирована в 2009 году в Москве. Владеет и управляет торговыми центрами (включая один строящийся комплекс) и одним офисным центром на территории Москвы. Среди объектов Компании: ТК «Галерея Аэропорт» (метро Аэропорт), ТРК «Москворечье» (метро Каширская), ТЦ «Ритейл Парк» (метро Южная), ТДК «Тульский» (метро Тульская). Число посетителей ее торговых центров в 2022 году достигло 36,5 млн (2021 год: 36 млн). Компания также занимается девелопментом и модернизацией коммерческой недвижимости. Основной инвестиционный проект — многофункциональный торговый комплекс WESTMALL на западе Москвы — планируется открыть во втором полугодии 2023 года.

Компания входит в группу ФПК «Гарант-Инвест». Ключевой бенефициар — Панфилов Алексей Юрьевич.

Выручка Компании в 2022 году в соответствии с МСФО составила 2,8 млрд руб. (2021 год: 2,8 млрд руб.).

Официальный сайт в сети Интернет: https://www.com-real.ru/

Пресс-релиз о подтверждении Агентством кредитного рейтинга Компании: https://www.ra-national.ru/press_release/ao-kommercheskaja-nedvizhimost-fpk-ga/36490/

ИНФОРМАЦИЯ О ВЫПУСКАХ ЦЕННЫХ БУМАГ

ОБОСНОВАНИЕ ПРИСВОЕННОГО РЕЙТИНГА

Ключевыми положительными факторами рейтинговой оценки являются:

• комфортный уровень перманентного капитала. Отношение суммы собственного капитала и долгосрочных заемных средств к активам на 31.12.2022 г. составило 0,8 (на 31.12.2021 г.: 0,8). Доля долгосрочного долга в заемном капитале — 86% (на 31.12.2021 г.: 86%);
• высокая рентабельность показателя EBITDA. По расчетам НРА, за 2022 год она составила 63% (2021 год: 60%). Бизнес-модель Компании предусматривает регулярное получение процентов по финансовым активам, с учетом процентных доходов показатель EBITDA составляет более 3 млрд руб., что соответствует рентабельности выше 100%;
• развитая система корпоративного управления и риск-менеджмента. В Компании утвержден Кодекс корпоративного управления. При Совете директоров работают комитет по аудиту и рискам, комитет по стратегии и инвестициям, комитет по кадрам и вознаграждениям. В Совет директоров входят независимые члены, орган активно вовлечен в управление рисками. Система управления рисками формализована, в организационную структуру входит подразделение риск-менеджмента;
• низкая зависимость от покупателей и поставщиков. В 2022 году доля крупнейшего арендатора в выручке составила менее 10%, общее число арендаторов превышает 400. В 2022 году Компания подписала договоры с 51 новым арендатором. Доля крупнейшего поставщика в себестоимости — менее 10%;
• высокий уровень информационной прозрачности и интеграция ESG-факторов в деятельность. Компания регулярно на своем сайте (дважды в год) публикует консолидированную финансовую отчетность, а также нефинансовую информацию. Компания придерживается принципов устойчивого развития, осуществляет социальные инвестиции. Принята стратегия устойчивого развития и политика зеленого финансирования. В структуре управления функционирует «Зеленый» комитет. Один из пяти облигационных выпусков в обращении соответствует Принципам зеленых облигаций;
• продолжительный срок работы на рынке. Компания зарегистрирована в 2009 году. Первый торговый центр, находящийся сейчас под ее управлением, был открыт в 2003 году в периметре группы «ФПК «Гарант-Инвест» (ТК «Галерея Аэропорт»).

Ключевыми сдерживающими факторами рейтинговой оценки являются:

• ощутимая долговая нагрузка. Соотношение чистого долга и показателя EBITDA, рассчитанного как сумма операционной прибыли без учета «бумажной» переоценки торговых объектов и амортизации, на 31.12.2022 г. составило 15,6х (на 31.12.2021 г.: 14,7х). На фоне высокого уровня процентных выплат на невысоком уровне также оценено покрытие долга операционным денежным потоком без учета изменения оборотного капитала. НРА отмечает значительную роль полученных процентов в формировании денежного потока Компании, направляющегося на обслуживание долга, и их регулярный характер. В 2022 году величина процентных доходов, отраженная в отчете о финансовых результатах, составила 1,3 млрд руб. (2021 год: 1,2 млрд руб.). С учетом корректировки показателя EBITDA на процентные доходы, долговая нагрузка оценивается в 9,0х «Чистый долг/EBITDA» (на 31.12.2021 г.: 8,8x). Агентство считает, что для отрасли Компании такую долговую нагрузку можно считать адекватной. Порядка четверти портфеля сформировано облигационными выпусками, среди основных кредиторов Компании — крупнейшие российские банки;
• невысокий свободный денежный поток без учета погашений по выданным займам. По оценкам НРА, на фоне роста капитальных расходов в 2022 году значение показателя краткосрочной ликвидности снизилось. НРА отмечает наличие дополнительных возможностей по кредитованию, обусловленных оценкой стоимости торговых центров;
• невысокая рентабельность активов. На фоне отрицательной переоценки недвижимости и роста процентных платежей Компания зафиксировала чистый убыток в 2022 году;
• развивающиеся рыночные позиции. Компания сконцентрирована на московском рынке, доля в совокупной выручке отрасли оценивается как небольшая;
• повышенные риски устойчивости платежеспособного спроса. НРА отмечает сохранение рисков снижения платежеспособности потребителей на фоне структурной перестройки экономики и сохранения внешних рисков.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

Ключевые допущения НРА, использованные при рейтинговом анализе Компании:

• отсутствие законодательных изменений, влияющих на возможность осуществления деятельности Компании;
• непрерывность деятельности большинства арендаторов.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА УРОВЕНЬ РЕЙТИНГА В ТЕЧЕНИЕ БЛИЖАЙШИХ 12 МЕСЯЦЕВ

Будущие события, которые могут оказать поддержку текущему уровню рейтинга:

• усиление рыночных позиций Компании;
• повышение операционного и свободного денежного потока Компании;
• снижение долговой нагрузки Компании ниже 5х «Чистый долг/EBITDA».

Будущие события, которые могут оказать негативное влияние на уровень рейтинга:

• ухудшение временной структуры долга Компании;
• резко отрицательная динамика показателей рентабельности Компании;
• наступление негативных событий репутационного характера.

Базовый рейтинг (оценка собственной кредитоспособности) присвоен на уровне «ВВВ|ru|». Методология учета внешней поддержки при присвоении кредитных рейтингов по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации не применялась.

ПРОГНОЗ

Присвоение прогноза не предусмотрено действующей методологией НРА.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Конфликтов интересов в рамках рейтингового анализа и присвоения рейтинга выявлено не было.

Настоящий пресс-релиз подготовлен Обществом с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство» (ООО «НРА»). Содержащаяся в пресс-релизе информация раскрывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, является интеллектуальной собственностью ООО «НРА», все права на нее охраняются действующим законодательством; ее распространение без ссылки на источник не допускается. Законным источником публикации документа является официальный сайт ООО «НРА» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: https://www.ra-national.ru/

ООО «НРА» и любые его работники не несут ответственности за любые последствия, которые наступили у лиц, ознакомившихся с настоящим пресс-релизом, в результате их самостоятельных действий в связи с полученной из него информацией, в том числе за любые убытки или ущерб иного характера, прямо или косвенно связанные с такими действиями. Содержащаяся в пресс-релизе информация, включая присвоенные рейтинги и иные результаты экспертной работы, представляет собой выражение независимого мнения ООО «НРА» на дату подготовки пресс-релиза, и любые сделанные в нем предположения, выводы и заключения не имели целью и не являются предоставлением рекомендаций по принятию инвестиционных решений и проведению операций на финансовых рынках или консультацией по вопросам ведения финансово-хозяйственной деятельности. Обновление информации после публикации пресс-релиза осуществляется только в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или заключенным ООО «НРА» договором.