НРА подтвердило кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на уровне «ВВВ|ru|» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, изменив прогноз на «Развивающийся». Кредитному рейтингу присвоен статус «под наблюдением»

ПОДТВЕРЖДЕН КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ

Общество с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство» (далее – НРА, Агентство) подтвердило кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на уровне «ВВВ|ru|» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, изменив прогноз на «Развивающийся» и присвоив кредитному рейтингу статус «под наблюдением».

РЕЗЮМЕ

«Развивающийся» прогноз и статус «под наблюдением» по кредитному рейтингу (далее – Рейтинг) обусловлены вероятностью влияния реализации репутационных рисков в связи с отзывом лицензии на осуществление банковских операций у Коммерческого банка «Гарант-Инвест». Банк и АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее – Компания) связаны на уровне конечных бенефициаров. Агентство допускает вероятность возникновения изменений в процессах корпоративного управления в связи с процессом ликвидации Банка.

Подтверждение Рейтинга на уровне «ВВВ|ru|» обусловлено: (1) умеренным уровнем перманентного капитала; (2) высокой рентабельностью показателя EBITDA; (3) комфортной оценкой оборачиваемости дебиторской задолженности; (4) диверсификацией арендаторов; (5) высоким уровнем информационной прозрачности и интеграцией ESG-факторов в деятельность Компании; (6) продолжительным сроком работы на рынке.

Уровень рейтинга ограничивается: (1) ощутимой долговой нагрузкой; (2) невысокой оценкой свободного денежного потока; (3) невысокой рентабельностью активов; (4) оценкой рыночных позиций; (5) зависимостью бизнес-модели от устойчивости платежеспособного спроса и потребительского поведения.

Компания зарегистрирована в 2009 году в Москве. Владеет и управляет торговыми центрами и двумя офисными центрами на территории Москвы. Среди объектов Компании: ТК «Галерея Аэропорт» (метро Аэропорт), ТРК «Москворечье» (метро Каширская), ТЦ «Ритейл Парк» (метро Южная), ТДК «Тульский» (метро Тульская). Число посетителей ее торговых центров в 2023 году достигло 38 млн (2022 год: 36,5 млн).

Компания также занимается девелопментом и модернизацией коммерческой недвижимости, среди ключевых проектов — многофункциональный торговый комплекс WESTMALL на западе Москвы и многофункциональный комплекс в г. Люберцы.

Компания входит в группу ФПК «Гарант-Инвест». Ключевой бенефициар — Панфилов Алексей Юрьевич.

Выручка Компании в 2023 году в соответствии с МСФО составила 2,96 млрд руб. (за 2022 год: 2,76 млрд руб.), в I полугодии 2024 года — 1,55 млрд руб. (за I полугодие 2023 года: 1,44 млрд руб.).

Рейтинговое действие произведено на основе консолидированной финансовой отчетности Компании в соответствии с МСФО по итогам I полугодия 2024 года.

Сайт Компании в сети Интернет: https://www.com-real.ru/

ОБОСНОВАНИЕ ПРИСВОЕННОГО РЕЙТИНГА

Ключевыми положительными факторами рейтинговой оценки являются:

• умеренный уровень перманентного капитала. Отношение суммы собственного капитала и долгосрочных заемных средств, скорректированных на облигационный выпуск 002Р-07, оферта по которому запланирована в марте 2025 года, к активам на 30.06.2024 г. составило 0,71 (на 31.12.2023 г.: 0,83);
• высокая рентабельность показателя EBITDA, рассчитанного как сумма операционной прибыли, без учета переоценки недвижимости, и амортизации. За период 01.07.2023—30.06.2024 гг. она составила 88% (за 2023 год: 80%);
• комфортная оценка оборачиваемости дебиторской задолженности, с учетом выданных авансов. За период 01.07.2023—30.06.2024 гг. она составила 264 дня (за 2023 год: 242 дня);
• диверсификация арендаторов. Доля крупнейшего арендатора в выручке — менее 10%, общее число арендаторов — порядка 450;
• высокий уровень информационной прозрачности и интеграция ESG-факторов в деятельность. Компания регулярно на своем сайте (дважды в год) публикует консолидированную финансовую отчетность, а также нефинансовую информацию. Компания придерживается принципов устойчивого развития, осуществляет социальные инвестиции. Принята стратегия устойчивого развития и политика зеленого финансирования. В структуре управления функционирует «Зеленый» комитет. Компания имеет опыт выпуска ценных бумаг, соответствующих Принципам зеленых облигаций;
• продолжительный срок работы на рынке. Компания зарегистрирована в 2009 году. Первый торговый центр, находящийся сейчас под ее управлением, был открыт в 2003 году в периметре группы «ФПК «Гарант-Инвест» (ТК «Галерея Аэропорт»).

Ключевыми сдерживающими факторами рейтинговой оценки являются:

• ощутимая долговая нагрузка. Соотношение чистого долга и показателя EBITDA, рассчитанного как сумма операционной прибыли без учета переоценки торговых объектов, имеющей не денежный характер, и амортизации, на 30.06.2024 г. составило 12,1х (на 31.12.2023 г.: 12,7х). НРА отмечает значительную роль полученных процентов в формировании денежного потока Компании, направляющегося на обслуживание долга, и их регулярный характер. За период 01.07.2023—30.06.2024 гг. величина процентных доходов, отраженная в отчете о финансовых результатах, составила 1,4 млрд руб. (за 2023 год: 1,1 млрд руб.). С учетом корректировки показателя EBITDA на процентные доходы, долговая нагрузка оценивается в 7,9х «Чистый долг/EBITDA» (на 31.12.2023 г.: 8,6x). Агентство считает, что для отрасли Компании такую долговую нагрузку можно считать адекватной. На фоне существенных процентных выплат на невысоком уровне также оценено покрытие долга операционным денежным потоком без учета изменения оборотного капитала;
• невысокая оценка свободного денежного потока на фоне сохранения значительного уровня инвестиций;
• невысокая рентабельность активов. За период 01.07.2023—30.06.2024 гг. показатель составил 0,2% (за 2023 год: 0,2%);
• рыночные позиции. Компания сконцентрирована на московском рынке, доля в совокупной выручке отрасли оценивается как небольшая;
• зависимость бизнес-модели от устойчивости платежеспособного спроса и потребительского поведения. Посещаемость торговых центров, от которой частично зависят арендные платежи, получаемые Компанией, может быть подвержена влиянию внешних факторов.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

Ключевые допущения НРА, использованные при рейтинговом анализе Компании:

• отсутствие законодательных изменений, влияющих на возможность осуществления деятельности Компании;
• непрерывность деятельности большинства арендаторов;
• отсутствие длительных экстраординарных существенных изменений потребительского поведения.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА УРОВЕНЬ РЕЙТИНГА В ТЕЧЕНИЕ БЛИЖАЙШИХ 12 МЕСЯЦЕВ

Будущие события, которые могут оказать поддержку текущему уровню рейтинга:

• усиление рыночных позиций;
• повышение операционного и свободного денежного потока, в том числе за счет открытия комплекса WESTMALL;
• снижение долговой нагрузки ниже 5х «Чистый долг/EBITDA».

Будущие события, которые могут оказать негативное влияние на уровень рейтинга:

• ухудшение временной структуры долга;
• резко отрицательная динамика показателей рентабельности;
• задержки с выплатами по долгу;
• наступление негативных событий репутационного характера, в том числе, связанных с отзывом лицензии у Коммерческого банка «Гарант-Инвест».

Базовый рейтинг (оценка собственной кредитоспособности) присвоен на уровне «ВBB|ru|». Методология учета внешней поддержки при присвоении кредитных рейтингов по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации не применялась.

27.12.2024 г. НРА подтвердило кредитный рейтинг Компании на уровне «ВBB|ru|» с «негативным» прогнозом, присвоив Рейтингу статус «под наблюдением».

Компания подала мотивированную апелляцию. Апелляционный рейтинговый комитет сохранил решение об уровне кредитного рейтинга Компании и его статуса, изменив решение в части прогноза по Рейтингу на фоне сохранения финансовой дисциплины по публичному долгу.

ПРОГНОЗ

«Развивающийся» прогноз и статус «под наблюдением» предполагают пересмотр текущего уровня рейтинга в течение следующих 3 (трех) месяцев.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Конфликтов интересов в рамках рейтингового анализа и присвоения рейтинга выявлено не было.

Настоящий пресс-релиз подготовлен Обществом с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство» (ООО «НРА»). Содержащаяся в пресс-релизе информация раскрывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, является интеллектуальной собственностью ООО «НРА», все права на нее охраняются действующим законодательством; ее распространение без ссылки на источник не допускается. Законным источником публикации документа является официальный сайт ООО «НРА» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: https://www.ra-national.ru/

ООО «НРА» и любые его работники не несут ответственности за любые последствия, которые наступили у лиц, ознакомившихся с настоящим пресс-релизом, в результате их самостоятельных действий в связи с полученной из него информацией, в том числе за любые убытки или ущерб иного характера, прямо или косвенно связанные с такими действиями. Содержащаяся в пресс-релизе информация, включая присвоенные рейтинги и иные результаты экспертной работы, представляет собой выражение независимого мнения ООО «НРА» на дату подготовки пресс-релиза, и любые сделанные в нем предположения, выводы и заключения не имели целью и не являются предоставлением рекомендаций по принятию инвестиционных решений и проведению операций на финансовых рынках или консультацией по вопросам ведения финансово-хозяйственной деятельности. Обновление информации после публикации пресс-релиза осуществляется только в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или заключённым ООО «НРА» договором.