Ведомости. ОНФ просит разрешить рефинансировать льготную ипотеку

Это поможет снизить долговую нагрузку граждан, а банкам - расширить клиентскую базу, но Минфин пока против
 
Общественное движение "Общероссийский народный фронт "За Россию" (ОНФ) просит заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никиту Стасишина законодательно разрешить рефинансировать льготную ипотеку. Об этом "Ведомостям" рассказал автор письма в Минстрой (есть в распоряжении редакции) заместитель руководителя исполкома по экспертно-аналитической работе ОНФ Арсений Беленький.
 
Из-за резкого повышения ключевой ставки в конце февраля с 9,5 до 20% с 1 апреля ставка по программе с господдержкой выросла с 7 до 12%. Но ЦБ затем начал стремительно снижать ставку, и уже с 1 мая стоимость льготной ипотеки снизилась до 9%, а 22 июня премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о снижении ставки до 7%. Средневзвешенная ставка в топ-20 банков за неделю с 20 по 24 июня по льготной ипотеке составила 6,65%, а по семейной - 5,64%, следует из аналитического материала банка Дом.РФ на 25 июня.
 
Но рефинансировать льготную ипотеку по более выгодной для заемщика ставке сейчас невозможно - банки рефинансируют только рыночные займы и обычно через полгода-год после заключения договора. Правда, в условиях быстрого снижения ставок банки начали делать исключения и давать возможность снизить стоимость кредитов, выданных весной по высоким ставкам.
 
В действующем законодательстве зафиксировано право рефинансировать кредиты, в том числе жилищные, но не льготные - для этого отсутствуют необходимые правовые нормы, говорится в письме ОНФ. В итоге граждане, взявшие льготную ипотеку по ставке 12%, сейчас не смогут получить более выгодную ставку в 7% и при дальнейшем снижении ставки они также не смогут ею воспользоваться.
 
Невозможность рефинансирования льготной ипотеки снижает текущий потенциал отечественного жилищного рынка, так как граждане могут отложить приобретение жилья на отдаленную перспективу в силу вероятности дальнейшего снижения процентной ставки, считают в ОНФ. Поэтому возможность рефинансировать льготные ипотечные займы может простимулировать потребительский спрос на первичном рынке жилья и создать условия для снижения долговой нагрузки на семьи заемщиков, имеющих детей, говорится в письме.
 
23 июня замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что правительство не раз обсуждало вопрос рефинансирования льготных ипотечных кредитов, но решило отказаться от этой идеи. По словам Моисеева, программа ипотеки с господдержкой нацелена на обеспечение удовлетворения потребности в жилье. "Те люди, которые купили, они уже купили, а мы хотим, чтобы новые люди покупали новые квартиры. Вот это основная задача", - отметил он (цитата по "Интерфаксу").
 
Рынок ипотечного кредитования падает с апреля: в апреле выдачи рухнули почти на 70% относительно марта, составив 162,9 млрд руб., в мае размер выданных кредитов сократился на 26,7% до 119,4 млрд руб. по сравнению с апрелем, следует из данных исследовательской компании Frank RG. Май стал вторым месяцем подряд, когда размер выданных кредитов и их количество находились на уровнях кризисного 2015 года.
 
После резкого роста ставок тарифы рыночных программ банков в марте - апреле стали практически заградительными, так как превышали 20%. На льготную и семейную ипотеку приходилось 80-90% всех выдач в крупных банках, писали ранее "Ведомости".
 
Мнение рынка
 
Банкиры и эксперты поддерживают инициативу, но отмечают, что решение должно быть тщательно продуманным.
 
С социальной точки зрения предложение разрешить рефинансирование льготной ипотеки выглядит важным и своевременным, считает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова, предлагаемая мера выглядит компромиссом: заемщику дают возможность комфортнее погашать ипотеку, а банку - поддержать кредитоспособность.
 
Возможность рефинансировать льготную ипотеку позволит обеспечить стабильный спрос на нее, поскольку такая опция придает уверенности заемщикам, которые планируют взять кредиты по госпрограмме и ждут снижения ставок, говорит начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка Татьяна Чернышева. С опцией рефинансирования увеличится выгода для клиентов, которые рассматривают покупку квартиры в новостройке как инвестицию, добавляет она. Клиенты смогут снизить свою долговую нагрузку и получить более комфортную ставку, а для банка это возможность расширить клиентскую базу на более выгодных условиях кредитования для заемщика, считает зампред банка "Зенит" Наталья Тутова. Возможность рефинансирования льготных ипотечных программ поможет банкам переманить платежеспособных клиентов, а снижение долговой нагрузки существующих повысит таким образом объем активов с низким риском, согласен заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Eгор Лопатин.
 
Но при рефинансировании у заемщика увеличивается срок кредита и общая сумма переплаты, так как ставки по ряду льготных программ также выросли за последние два года, говорит директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин. Кроме этого стоимость страхования также может измениться в большую сторону, добавил он.
 
Расширение возможностей ипотечных программ с господдержкой, включая их распространение на вторичный рынок недвижимости (предложение расширить семейную ипотеку на вторичное жилье для семей с инвалидами содержится в письме ОНФ. - "Ведомости"), повышает доступность жилья, считает директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса "Росбанк дом" Вадим Мамонов. С ним согласна и управляющий директор центра развития ипотечного бизнеса УБРиРа Анна Севостьянова: рефинансирование льготной ипотеки позволит частично восстановить спрос как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Это связано с тем, что люди при покупке квартир на первичном рынке продают свою нынешнюю недвижимость - и также в ипотеку.
 
В то же время на доходы банка это не окажет никакого влияния: разница между первоначальной и сниженной ставкой будет нивелирована за счет государственной субсидии, отметила директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Ксения Якушкина. Но, по ее словам, это повлечет за собой дополнительную нагрузку на бюджет. Для банков это дополнительные операционные расходы, сказал директор департамента розничных продуктов "Абсолют банка" Виталий Костюкевич. К тому же не ясен механизм, с помощью которого может осуществляться такая программа: при текущей схеме расчет размера субсидий при дальнейшем снижении ключевой ставки рефинансирования приведет к сокращению маржи кредитора (размер компенсации банкам напрямую зависит от уровня ключевой ставки), добавил он.
 
Рефинансирование ипотеки выгодно при разнице между текущим и новым кредитом в процентной ставке не менее 1-2 п. п., остатке долга по текущему кредиту не менее 1,5-2 млн руб. и оставшемся сроке кредита не менее четырех лет, говорит зампред правления банка Дом.РФ Алексей Косяков. Поэтому, отмечает Чернышева, решение о рефинансировании должно быть тщательно продуманным, необходимо учесть все расходы на проведение новой ипотечной сделки: регистрация права собственности на недвижимость, затраты на страхование и оценку стоимости квартиры.
 
Более эффективным могло бы стать не введение возможности рефинансирования, что может привести к "обмену ипотечными портфелями" между кредиторами, а дополнение госпрограмм возможностью линейного снижения ставок банками по уже выданным кредитам, например под 12% или 9% до текущих значений при сохранении механизма компенсации со стороны государства, считает Мамонов. Но нужно понимать, что это, как и механизм рефинансирования, может ускорить утилизацию лимитов и снизить количество новых сделок на рынке недвижимости, что не совсем соотносится с целью госпрограмм, добавил он.
 
Представители Минстроя и ЦБ не ответили на запрос "Ведомостей".
 
***
 
6,65% составила средневзвешенная ставка в топ-20 банков за неделю с 20 по 24 июня по льготной ипотеке, а по семейной - 5,64%, следует из аналитического материала банка Дом.РФ на 25 июня