Дата экспертного коммитета: 10.06.2022

ПОДТВЕРЖДЕН КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ

Общество с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство» (далее – НРА, Агентство) подтвердило кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на уровне «ВВВ|ru|» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации, прогноз по рейтингу «Стабильный».

РЕЗЮМЕ

Подтверждение кредитного рейтинга (далее – Рейтинг) АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее – Компания) на уровне «ВВВ|ru|» обусловлено: (1) комфортным уровнем перманентного капитала; (2) высоким уровнем корпоративного управления; (3) развитым риск-менеджментом; (4) низкой зависимостью от покупателей и поставщиков; (5) интеграцией ESG-факторов в деятельность Компании; (6) продолжительным сроком работы на рынке.

Уровень рейтинга ограничивается: (1) невысокой оценкой покрытия процентных расходов; (2) высокой зависимостью от заемного капитала; (3) ощутимой долговой нагрузкой; (4) небольшой долей рынка; (5) низкой оценкой кредитного качества отрасли.

Компания зарегистрирована в 2009 году в Москве. Владеет и управляет 14 торговыми центрами (включая один строящийся комплекс) и одним офисным центром на территории Москвы, в том числе: ТК «Галерея Аэропорт» (метро Аэропорт), ТРК «Москворечье» (метро Каширская), ТЦ «Ритейл Парк» (метро Южная), ТДК «Тульский» (метро Тульская). Число посетителей ее торговых центров в 2021 году достигло 36 млн (2020 год: 35 млн). Компания также занимается девелопментом и модернизацией коммерческой недвижимости. Основной инвестиционный проект — многофункциональный торговый комплекс WEST MALL на западе Москвы — планируется открыть в начале 2023 года.

Компания входит в группу ФПК «Гарант-Инвест». Ключевой бенефициар — Панфилов Алексей Юрьевич.

Выручка Компании в 2021 году в соответствии с МСФО составила 2,8 млрд руб. (2020 год: 2,4 млрд руб.).

Официальный сайт: https://www.com-real.ru/

ОБОСНОВАНИЕ ПРИСВОЕННОГО РЕЙТИНГА

Ключевыми положительными факторами рейтинговой оценки являются:

Комфортный уровень перманентного капитала. Отношение суммы собственного капитала и долгосрочных заемных средств к активам на 31.12.2021 г. составило 0,82 (на 31.12.2020 г.: 0,81). Доля долгосрочного долга в заемном капитале — 86% (на 31.12.2020 г.: 88%);
Высокий уровень корпоративного управления. В Компании утвержден Кодекс корпоративного управления. При Совете директоров работают комитет по аудиту и рискам, комитет по стратегии и инвестициям. По оценкам Агентства, корпоративное управление Компании в целом соответствует лучшим практикам, установленным Кодексом корпоративного управления;
Развитая система управления рисками. Риск-менеджмент встроен в процессы управления Компании, Совет Директоров активно вовлечен в управление рисками. Политика по управлению рисками формализована, принята методика управления рисками, в организационную структуру входит подразделение риск-менеджмента;
Низкая зависимость от покупателей и поставщиков. В 2021 году доля крупнейшего арендатора в выручке составила менее 10%, общее число арендаторов — порядка 430. Агентство отмечает сравнительно небольшое непосредственное влияние приостановки деятельности в России ряда зарубежных компаний. Доля крупнейшего поставщика в себестоимости составила менее 20%;
Интеграция ESG-факторов в деятельность. Компания придерживается принципов устойчивого развития, осуществляет социальные инвестиции. Принята стратегия устойчивого развития и политика зеленого финансирования. В структуре управления функционирует «Зеленый» комитет. Два из шести облигационных выпуска Компании соответствуют Принципам зеленых облигаций;
Продолжительный срок работы на рынке. Компания работает более 10 лет. Первый торговый центр, находящийся сейчас под ее управлением, был открыт в 2003 году в периметре группы «ФПК «Гарант-Инвест» (ТК «Галерея Аэропорт»).

Ключевыми сдерживающими факторами рейтинговой оценки являются:

Невысокая оценка покрытия процентных расходов. В 2021 году отношение показателя EBITDA, рассчитанного как сумма операционной прибыли и амортизации, к процентным расходам составило 0,73 (2020 год: 0,66). Агентство отмечает значительную роль полученных процентов в формировании денежного потока Компании, направляющегося на обслуживание долга, и их долгосрочный характер. В 2021 году их величина, отраженная в отчете о финансовых результатах, составила 1,2 млрд руб. (2019 год: 1,1 млрд руб.). С учетом процентного дохода в показателе EBITDA коэффициент покрытия процентных расходов составляет 1,23 (2020 год: 1,22);
Высокая зависимость от заемного капитала. По мнению Агентства, оценка финансового левериджа находится на уровне ниже среднего: соотношение собственного и заемного капитала на 31.12.2021 г. составило 0,45 (на 31.12.2020 г.: 0,47);
Ощутимая долговая нагрузка. Соотношение чистого долга и показателя EBITDA, на 31.12.2020 г. составило 14,7х (на 31.12.2020 г.: 17,4х). Агентство считает, что для отрасли Компании такую долговую нагрузку можно считать адекватной. С учетом корректировки показателя EBITDA на процентные доходы, долговая нагрузка оценивается в 8,8х «Чистый долг/EBITDA» (на 31.12.2020 г.: 9,5x). 30% сформировано шестью выпусками биржевых облигаций;
Небольшая доля рынка. Позиции Компании на рынке, выраженные сопоставлением с размером отраслевой выручки, оцениваются Агентством как развивающиеся. Юридическое лицо включено в реестр МСП;
Отраслевые риски. Кредитное качество отрасли по статистическим данным об уровне просроченной задолженности в банковском секторе оценивается как низкое. Агентство также отмечает увеличение рисков снижения платежеспособности потребителей на горизонте ближайших 12 месяцев.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

Ключевые допущения НРА, использованные при рейтинговом анализе Компании:

Стабилизация экономики РФ в среднесрочной перспективе;
Отсутствие законодательных изменений, влияющих на возможность осуществления деятельности Компании;
Непрерывность деятельности большинства арендаторов.

ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА УРОВЕНЬ РЕЙТИНГА В ТЕЧЕНИЕ БЛИЖАЙШИХ 12 МЕСЯЦЕВ

Будущие события, которые могут оказать поддержку текущему уровню рейтинга:

Усиление рыночных позиций;
Повышение рентабельности операционного денежного потока;
Снижение долговой нагрузки ниже 5х «Чистый долг/EBITDA».

Будущие события, которые могут оказать негативное влияние на уровень рейтинга:

Ухудшение временной структуры долга;
Резко отрицательная динамика показателей рентабельности;
Наступление негативных событий репутационного характера.

ПРОГНОЗ

Стабильный прогноз предполагает с высокой долей вероятности сохранение текущего уровня рейтинга в течение следующих 12 (двенадцати) месяцев.

Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза

Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение 12 месяцев с даты заседания рейтингового комитета, принявшего решение о данном рейтинговом действии.

Методологии, применявшиеся при определении рейтинга

Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации.

Дополнительные услуги Компании не оказывались.

Существенные источники информации, используемые при определении рейтинга

Информация, предоставленная Компанией.
Данные, размещенные на сайте Компании.
Информация из базы данных СПАРК.
Отраслевые данные, опубликованные Росстатом.
Данные из открытых источников.

Имеющиеся ограничения рейтинга или прогноза по рейтингу

Кредитный рейтинг присвоен с учетом всей имеющейся в распоряжении Агентства информации о Компании, которую Рейтинговый комитет считает заслуживающей доверия и потенциально значимой для принятия решения о присвоении кредитного рейтинга, а также отвечающей утвержденной Агентством Методологии.

Рейтинговые аналитики принимают все надлежащие меры для того, чтобы удостовериться в качестве, достаточности и достоверности информации для применения Методологии, а также надежности источников информации, но не проводят всестороннюю проверку или независимую верификацию получаемой информации.

Конфликтов интересов в рамках рейтингового анализа и присвоения рейтинга выявлено не было.

Настоящий пресс-релиз подготовлен Обществом с ограниченной ответственностью «Национальное Рейтинговое Агентство» (ООО «НРА»). Содержащаяся в пресс-релизе информация раскрывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, является интеллектуальной собственностью ООО «НРА», все права на нее охраняются действующим законодательством; ее распространение без ссылки на источник не допускается. Законным источником публикации документа является официальный сайт ООО «НРА» в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: https://www.ra-national.ru/

ООО «НРА» и любые его работники не несут ответственности за любые последствия, которые наступили у лиц, ознакомившихся с настоящим пресс-релизом, в результате их самостоятельных действий в связи с полученной из него информацией, в том числе за любые убытки или ущерб иного характера, прямо или косвенно связанные с такими действиями. Содержащаяся в пресс-релизе информация, включая присвоенные рейтинги и иные результаты экспертной работы, представляет собой выражение независимого мнения ООО «НРА» на дату подготовки пресс-релиза, и любые сделанные в нем предположения, выводы и заключения не имели целью и не являются предоставлением рекомендаций по принятию инвестиционных решений и проведению операций на финансовых рынках или консультацией по вопросам ведения финансово-хозяйственной деятельности. Обновление информации после публикации пресс-релиза осуществляется только в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или заключенным ООО «НРА» договором.

Ведущий рейтинговый аналитик

Юрова Алла

Младший директор корпоративных рейтингов

+7 (495) 122-22-55 (109)

yurova@ra-national.ru

Второй рейтинговый аналитик

Сергей Гришунин

Управляющий директор рейтинговой службы

+7 (495) 122-22-55 (126)

grishunin@ra-national.ru