Ипотечное кредитование жилья в турбулентные времена: можно ли охладить рынок, повысив доступность недвижимости

Резюме

Длительное действие льготных ипотечных программ привело к диспропорциям на рынке жилой недвижимости, проявившееся в необоснованном росте цен, излишней закредитованности населения, формирование ценового разрыва между первичным и вторичными рынками недвижимости. Эти диспропорции хоть и отдаленно способствовали развитию «пузыря» на рынке, но повышали как проинфляционные риски, так и риски снижения доступности жилья для населения и растущего социального неравенства.

Перечисленные проблемы привели к решению Правительства России по существенному ужесточению льготных ипотечных программ. Было прекращено действие безадресной льготной ипотеки, а условия оставшихся программ были существенно ужесточены.

Поскольку сокращение количества льготных программ и ужесточение их условий пришлось на период высоких процентных ставок, вызванных ужесточением денежно-кредитной политики Банка России, мы ожидаем существенного снижения спроса на ипотечное кредитование. Потребители, особенно в крупных городах, испытывают существенный дискомфорт.  На середину августа 2024 года ставки стали носить заградительный характер, так как ежемесячный ипотечный платеж, например, в Москве уже значительно превышает средний душевой доход.

В таких жестких условиях либо заемщики будут стараться сократить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков ипотеки (что не всегда возможно и увеличивает риски как заемщика, так и банка), либо большую часть вторичного рынка составят сделки, связанные с продажей существующего жилья с приобретением квартир большей площади со сравнительно небольшой доплатой, частично выполненной за счет ипотеки. Мы также считаем, что полагаться исключительно на ожидания снижения ключевой ставки и дальнейшее рефинансирование заемщикам не следует, так как снижение ставки будет происходить медленно и плавно.

Прогноз НРА на 2024 год предполагает, что объем выдач ипотеки в денежном выражении за весь год составит 4785 млрд рублей, из которых «рыночная» ипотека составит 1425 млрд рублей, а выдачи по льготным программам составят 3360 млрд рублей. Средняя доля семейной ипотеки в объеме льготной ипотеки составит около 55%.

Подробнее в аналитическом обзоре НРА «Ипотечное кредитование жилья в турбулентные времена: можно ли охладить рынок, повысив доступность» и публикации «Коммерсантъ».